La résidence Mozart, située au 123 rue des Lilas, dans le quartier des Chartrons à Bordeaux (33000), est un immeuble résidentiel de standing construit en 2018 par le promoteur Habitat Sud-Ouest. Son architecture contemporaine, caractérisée par ses lignes épurées et sa façade en pierre claire, en fait un actif immobilier attractif sur le marché bordelais. Ce quartier, prisé pour son charme et sa proximité avec le centre-ville, offre un potentiel locatif important pour les investisseurs.
Cette analyse approfondie vise à éclairer les investisseurs potentiels sur la pertinence d'un investissement dans la résidence Mozart. Nous examinerons ses aspects architecturaux, son emplacement stratégique, son potentiel locatif, sa rentabilité financière et les risques associés, afin de fournir une base solide pour une prise de décision éclairée.
Analyse du marché immobilier bordelais et du quartier des chartrons
Le marché immobilier bordelais, et plus particulièrement celui du quartier des Chartrons, a connu une croissance significative ces dernières années. Entre 2018 et 2023, le prix moyen au mètre carré a progressé de 27%, atteignant 5500€/m² en moyenne dans les Chartrons, un quartier très recherché pour son ambiance animée, ses boutiques, ses restaurants et sa proximité avec les quais de la Garonne. Cette forte demande, couplée à une offre limitée, maintient les prix à un niveau élevé et promet une bonne valeur de revente à terme.
La demande locative est également très dynamique, avec un taux d'occupation moyen supérieur à 97% pour les biens de standing dans ce secteur. Les locataires recherchent principalement des appartements modernes, bien équipés et situés dans un environnement agréable et facilement accessible. La résidence Mozart répond parfaitement à ces critères, avec une forte demande constante tout au long de l'année.
Plusieurs résidences concurrentes existent dans les environs immédiats. Cependant, la résidence Mozart se différencie par la qualité de ses matériaux, ses espaces communs aménagés (jardin, salle de sport), et la présence d'un parking souterrain sécurisé, éléments rares et appréciés des locataires haut de gamme. Une analyse comparative détaillée de ces résidences concurrentes serait nécessaire pour affiner l'évaluation du potentiel d'investissement.
Atouts de la résidence mozart : investissement locatif haut de gamme
La résidence Mozart présente plusieurs atouts significatifs pour un investissement immobilier performant et rentable à long terme.
Architecture et design intérieur
La résidence Mozart affiche un design contemporain élégant. Les matériaux de construction haut de gamme (pierre, bois, métal) garantissent une qualité de construction supérieure et une bonne isolation phonique et thermique. Les appartements, spacieux et lumineux grâce à de grandes baies vitrées, offrent des prestations de standing : cuisines équipées avec électroménagers intégrés, salles de bain modernes, placards aménagés. La présence de balcons ou de terrasses pour la majorité des appartements est un atout majeur pour attirer une clientèle exigeante.

Emplacement premium et qualité de vie
- Situation idéale au cœur des Chartrons, à proximité immédiate des commerces, restaurants et transports en commun (tramway ligne A et B, lignes de bus).
- Accès facile au centre-ville de Bordeaux (15 minutes à pied) et aux principaux axes routiers.
- Proximité des espaces verts, des quais de la Garonne et des attractions touristiques.
- Quartier sûr et recherché, réputé pour sa qualité de vie et son ambiance dynamique.
Caractéristiques des logements et équipements
La résidence propose une variété de types de logements, allant du studio au 4 pièces, adaptés à une clientèle variée (jeunes actifs, familles, couples). Les surfaces varient de 35m² à 115m², avec une moyenne de 65m². La majorité des appartements bénéficient d'un DPE B, attestant d'une bonne performance énergétique et de faibles charges.
Les équipements incluent : un parking souterrain sécurisé (places en option), un ascenseur moderne, une vidéosurveillance et un système de contrôle d'accès pour plus de sécurité.
Potentiel locatif haut de gamme
Le potentiel locatif est excellent, grâce à la forte demande de logements haut de gamme dans les Chartrons. Les loyers moyens se situent entre 22€/m² et 28€/m², selon la surface, l'étage et les équipements. Le taux d'occupation est estimé à 98%, avec une forte demande constante tout au long de l'année.
Espaces communs et services
- Jardin paysager privé pour les résidents.
- Salle de sport équipée accessible 24h/24.
- Local à vélos sécurisé.
- Gestionnaire de copropriété professionnel assurant l’entretien et la maintenance des parties communes.
Faiblesses et points d'attention
Malgré ses atouts majeurs, certains points méritent d'être considérés.
Aspects potentiellement améliorables
Certaines finitions intérieures pourraient être améliorées pour correspondre aux standards les plus hauts de gamme (ex: matériaux des salles de bain). Le nombre de places de parking souterrain est limité, ce qui pourrait être un frein pour certains locataires.
Accessibilité et environnement
Bien que le quartier soit très agréable, la circulation automobile peut être difficile aux heures de pointe. Certains appartements situés côté rue peuvent être exposés à un niveau sonore un peu plus élevé.
Charges et fiscalité
Les charges de copropriété sont relativement élevées (environ 4€/m²/mois), mais elles incluent l'entretien des parties communes, du jardin et de la salle de sport. Il est important de bien intégrer ce coût dans le calcul de la rentabilité.
Il n'existe pas de dispositif fiscal spécifique applicable à la résidence Mozart (loi Pinel, par exemple), car la construction date de 2018. Cependant, le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) pourrait être envisagé, selon votre situation fiscale personnelle. Une consultation auprès d'un conseiller fiscal est recommandée.
Analyse financière et rentabilité de l'investissement
L'analyse financière doit être personnalisée en fonction du logement choisi et des conditions de financement.
Exemple de calcul de rentabilité pour un appartement type
Prenons l'exemple d'un appartement de 70m² au prix de 490 000€ (7000€/m²). Les frais d'acquisition (frais de notaire, frais d'agence) sont estimés à 8% du prix d'achat, soit 39 200€. Le loyer annuel est estimé à 25 200€ (70m² x 12 mois x 30€/m²), et les charges annuelles (copropriété, taxe foncière, assurance) à 6 000€.
Charges | Montant (€) |
---|---|
Prix d'achat | 490 000 |
Frais d'acquisition | 39 200 |
Investissement Total | 529 200 |
Loyers Annuel | 25 200 |
Charges Annuelles | 6 000 |
Revenus Net Annuel | 19 200 |
Rentabilité Brute | 3.63% |
La rentabilité brute est de 3.63%. Après impôts, la rentabilité nette sera inférieure, et dépendra de votre situation fiscale. Ce calcul est une estimation, et des variations sont possibles. Il est essentiel de réaliser une simulation précise basée sur votre situation personnelle.
Risques et opportunités de l'investissement
L'investissement immobilier, même dans un quartier attractif comme les Chartrons, comporte des risques.
Principaux risques
- Baisse des prix immobiliers : Bien que le marché bordelais soit dynamique, une baisse des prix reste possible.
- Vacance locative : Des périodes de vacance locative peuvent survenir entre deux locations.
- Travaux imprévus : Des réparations ou travaux importants peuvent être nécessaires.
- Augmentation des charges : Les charges de copropriété peuvent augmenter avec le temps.
- Evolution de la demande locative : Les préférences des locataires peuvent évoluer.
Opportunités
- Plus-value à la revente : Le marché bordelais étant dynamique, une plus-value à la revente est probable à moyen-long terme.
- Revenus locatifs réguliers : Les loyers constituent une source de revenus réguliers.
- Protection contre l'inflation : L'immobilier est généralement considéré comme une valeur refuge face à l'inflation.
- Diversification du patrimoine : L'immobilier représente une diversification intéressante du patrimoine.
L'analyse présentée ici donne une vision globale du potentiel d'investissement dans la résidence Mozart. Cependant, une étude plus approfondie, tenant compte de votre situation financière et fiscale, est indispensable avant toute décision. Nous vous recommandons vivement de consulter un conseiller financier et un expert immobilier pour une évaluation personnalisée et un accompagnement sur mesure.